為本市房地產市場尋找復甦措施

房地產專家們認為,信貸嚴管是積極的動態,讓市場按更可持續及良性發展方向進行淨化。
過去6個月,一級市場剛推出的住房單位價格上升了4%至7%。
過去6個月,一級市場剛推出的住房單位價格上升了4%至7%。
在嚴管房地產領域的信貸之際,本市房地產市場受到了相當大的影響。今年第二季度至第三季度中期,因利率調升和資金獲取困難,房地產出售率有所下降,但售價仍見頂。

自今年4月起,多家銀行開始收緊房地產貸款發放,本市房地產市場的信貸嚴管問題多次被提及。房地產專家們表示,信貸嚴管是推動市場向更可持續、良性發展方向的積極措施。

越南Savills公司研究部副經理武氏慶莊說,在信貸嚴管的背景下,只有財政雄厚和可持續發展的投資商才能繼續生存下去。若投資商依賴貸款並沒有可持續發展的過程,將遇到重重困難。

對於購房者方面,武氏慶莊副經理表示,信貸嚴管會減少投機、波動交易和非住宅購房者的群體,從而有實際需求的購房者能更接近房地產市場。 

與此同時,許多投資商面對土地使用金和原材料價格上升的情況,便考慮投建供應量正在減少的平民和社會住房,有助於市場平衡。

然而,信貸嚴管動態也導致本市房地產市場出現放緩跡象。

因難以接近信貸勞務,許多個人投資商猶豫不決,特別是高價值產品,導致出售率比今年第一季度有所下降。

據越南DKRA房地產股份公司的最新報告顯示,從第二季度中期至今,一級和二級市場的房地產資金流動性都在遞減,特別是公寓住房單位。

今年7月,本市的一級市場(開發商首次出售)僅出售819個新住房單位,比6月和4月份減半(分別為1995個及1698個住房單位),比5月份的銷量(出售5928 個)低幾倍。

7月也是本市一級市場住房單位吸收率降至年初以來最低水平的期間。

今年7月,二級市場的房地產售價和資金流動性呈下降趨勢,主要是住房貸款卷宗的融資審批“瓶頸”。

許多項目計劃推出市場,都收到不可觀的出售結果。本市與鄰近各省約有10個新項目推出市場,吸收率不超過50%,不少項目的指標率僅佔30%至40%。

不少投資商還表示,此前交訂金買房但最近改變主意、不簽署購銷合同的客戶人數增加,導致開發商要延緩集中出售計劃開展期間。

有些項目於今年頭幾個月的資金流動性突出,也承認銷售比例與前幾個月相比有所下降。甚至有的項目已在6月初獲推出市場,但現在的成交率僅達近30%,只好等待積極的轉變再開展出售計劃。

越南DKRA公司表示,一級和二級市場的房地產資金流動性減弱表明購房者對信貸嚴管壓力的防禦性心理反應,同時擔憂未來的時間不輔助房地產市場的宏觀演變,導致許多投資商雖積累了足夠的買房款項,但現在仍選擇觀察及先不付款,而真正有購房需求的人則擔心難以接近貸款勞務。

市場的資金流動性下降也直接影響了一級房地產市場的價格,導致售價大幅上升,多次創下新高。

據越南DKRA的報告顯示,過去6個月,一級市場剛推出的住房單位價格上升了4%至7%,漲幅最大是高級住房單位,售價為每平方米逾5000萬元。

今年第二季度,別墅市場的每平方米售價比年初上升逾5億5300萬元米。

本市樓房的平均售價比第一季度上升了25%,這是較高的增幅,從去年底的守添都市區土地拍賣以來,地價創下新“高峰”。

越南DKRA公司研發部副經理武鴻勝表示,預計今年下半年,若各家銀行對房  地產領域的信貸嚴管問題得不到及時處理,市場需求和資金流動性可能會繼續受到影響。

特別是信貸嚴管政策已對首次購房者的心理造成大影響,主要是住房單位。因此,公寓市場將在下半年進入強烈的篩選階段。

面對上述情況,市房地產協會(HoREA) 最近提議國家銀行審批給4大國有銀行與各家達巴塞爾資本協定第二版(Basel II)標準的商業銀行將今年信貸餘額上限比此前確定的14%信貸增幅目標調升1%至2%,為各家有可行項目、有信譽品牌和有資產抵押的房地產企業創造條件。

然而,許多專家認為,各家企業和房地產投資商過於期望信貸放寬,而尋找減少對銀行信貸依賴的措施,如通過債券籌集資金,加快將國內外貸款多樣化,讓買家通過調整付款期限以符合各家銀行的信用額度。 

本市安坡那律師事務所阮友世澤律師表示,與過去相比,全國以及本市各家房地產企業無論是規模或管理方面都成熟了很多。目前的集資渠道也很豐富多樣,如發行股票購買權、按期向客戶銷售、籌集外資等。

因此,阮友世澤律師認為,信貸嚴管導致市場沉靜只是暫時的情況,因為如果企業擁有真正有價值的房地產項目,就不會擔心缺錢,也不會難以接近資金。

阮友世澤律師表示,目前,財政雄厚和基礎設施良好的開發商才能贏得投資商信任。嚴管信貸時,投資商的心理是現金花費,而不是使用槓桿,因此他們會謹慎選擇要投資的項目。

因此,信貸嚴管是困難重重,但也是房地產市場整頓的機會,讓各家房地產企業未來期間將有資金和開發能力達到頂峰◆