降低住房面積標準

在10年內,職能機關已把公寓住房的最低面積標準從45平方米降至25平方米。建設部指出,關於公寓建設的國家技術標準草案已規定,商品房面積不可少於25平方米。在等待新規定頒佈和生效期間,企業先暫時採用公寓面積不可少於25平方米的標準,相當於現行法律規定的社會住房面積標準,並且要按住房模式設計和投建。
第十二郡的22平方米小面積住房。
第十二郡的22平方米小面積住房。
舊規定不再適用
2005年《住房法》已規定公寓住房的最低面積不可少於45平方米。但實際上,許多項目開發商已“破例”,投建面積少於上述規定標準的住房。例如第七郡新美公寓,這是於2009年投入使用的安置工程,每個單位的面積是36平方米。或位於第十二郡的某個商品房項目,開發商已把面積為45平方米的住房劃分為兩個小面積單位以便出售,購房者獲提供共有權證書。
2015年新出台的《住房法》沒具體規定公寓住房的最低面積,只責成建設部頒佈對公寓的技術標準。而社會住房標準的議定已規定,每個單位的面積起碼要超過25平方米。最近,建設部已同意允許企業採用社會住房面積標準來投建商品房。
越南不動產協會副主席、原建設部房地產市場管理局長阮孟河表示,限制商品房的面積起碼是45平方米的規定經過10年實施已顯露許多不合理之處。實際上,住房產品供不應求,但民眾、尤其是低收入者和各工業區工人的住房需求卻很大。若根據規定建設,大面積住房的售價高,上述對象並沒有足夠的經濟能力購買。在落實過程中,國會與各部委一致認為,必須合理地調整住房面積起碼為45平方米的規定。因此,2015年《住房法》只規定商品房須按住房模式建設,面積要達建築規定標準。
阮孟河副主席認為,不用擔心開發商會大量投建25平方米小面積住房將會導致局部區域的人口增加,對交通和技術基礎設施造成負擔,形成高樓貧民窟現象。他分析:“並非整個區域,或整棟公寓都建設25平方米小面積住房。通常一個公寓項目內設有多種面積的單位,包括:小型住房,一房一廳,兩房一廳,或3房以上等,而小型住房只約佔項目的一成。國家管理機關可以衡量規定25平方米住房只允許1人居住,一房一廳的單位2人居住,兩房一廳的單位3人居住,3房以上的大面積公寓4人居住等。但實際上,也有大面積的公寓只有1或2人居住的場合。因此,應該考慮控制每個單位的平均人數來解決人口、交通壓力等問題。”
不應限制小面積公寓

一直以來,職能機關主要允許在市中心各郡投建設施完善、功能齊全的大面積高級公寓。除了滿足中心區高收入消費者的需求之外,這一設計還有助於分散人流,避免市中心區人口密度過高,對交通和技術基礎設施系統造成壓力和超負荷。許多意見擔憂,一旦允許投建25平方米小面積公寓,本市將難以控制此類住房在市中心區大量湧現。越南不動產協會副主席阮孟河表示,都市的發展根據法律規定、規劃和市場機制。例如一個區域的規劃居住人口是1000人,那麼職能機關將會審批投建相當數量的公寓單位,各類住房的比例,其他則附屬市場因素和開發商決定。因此,絕對不會出現整個項目全都是25平方米小面積住房的情況。開發商將會根據購房者的需求來決定各個單位的面積,所以不必過於擔憂市中心將會湧現大量小面積住房。他分析“不應該限制小面積公寓的投建位置。並不是只有郊區的窮人才需要購買小面積住房,其實城市人、甚至是市中心區的中高收入者也有此需求。國家只要規劃一個項目的居住人數,以及小面積住房的限制比例。開發商將會自行考察市場需求,從而按照規定比例來投建適當的小面積住房數量,絕對不能任意建設。至於推出的產品是否符合市場需求,是否暢銷和受歡迎,將由市場決定,這也是開發商必須自行承擔的投資風險。”

符合實際需求
第十二郡TA公寓目前還有許多面積只有20多平方米的單位。在設計項目時,開發商計劃在每層投建4間低成本的小面積住房。但這違反當時公寓面積最少是45平方米的規定,所以職能機關不同意。因此,開發商要把設計上的兩個小面積合二為一,以確保達規定標準。實際上,這些合併公寓大部分都設有兩個獨立的附帶工程系統,例如兩個陽台,兩個衛生間,兩間廚房等。目前不少單位已加設多一道大門,方便兩戶人獨立生活或出租。
黃麗夫婦在TA公寓購買了一間位於7樓的22平方米小面積住房。公寓的設計小巧雅致,除了廚房,衛生間之外,還設有陽台,這裡除了劃分出一個小區用來曬晾衣物外,還有部分空間供屋主可隨意使用,可以說是麻雀雖小但五臟俱全。在夫婦2人巧妙妥善的安排下,有限的空間裡仍足以擺放冰箱、洗衣機、電視、桌椅等,日常生活所需的都應有盡有,整間房子看起來井井有條,並不覺得狹窄。黃麗告知他們剛結婚一年,經濟條件有限所以只能買小面積公寓。
房地產仲介何詩告知,TA公寓有30個面積為44平方米的單位已分成兩個小面積單位,大都由房東劃分出來以便出租。目前只有第14樓的一個單位正以8億2000萬元的價格兜售,其他的都已有人買或租住。住戶主要是1至2人,大部分是新婚的夫婦,或單身的年輕人。這些22平方米小面積住房設備齊全,月租是350萬元,每間售價約8億2000萬至9000萬元。
記者對平新郡小面積公寓進行考察時發現,需要租用這類住房的人相當多。在某公寓租用38平方米住房的阮氏蘭表示,對目前的租屋相當滿意,他們夫妻每月的收入只約2000 萬元,未有條件購房,所以租金相宜的小面積住房符合他們的居住需求◆