公寓法理問題

按規定,未來形成的公寓買賣須依照職能機關審批的示範合同,但實際上並不容易。
(示意圖源:互聯網)
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關於“示範合同”的爭議
Đ.於2018年簽訂購買平陽省苡安市O.項目公寓住房的合同。但在核對後,她發現與開發商簽訂的合同與工商部所屬競爭管理與消費者保護局審批的示範合同之間有差別。然後,有兩名客戶也就類似的內容向平陽省工商廳提出申訴。因此,該廳最近將全部有關的卷宗交給市場管理局以“按現行規定進行查處”。

開發商在回答傳媒機關時告知:“如果以為買賣合同的簽訂未符合有關機關、部門的規定,則在接到有關職能機關的要求後,開發商將作出闡釋和證明。”實際上,購買者與開發商之間發生很多糾紛,而示範合同只是其中的原因之一。

本市D項目也發生類似的場合。Q於2019年底支付訂金並與開發商簽訂公寓住房買賣合同。然而,在律師提意見後,Q.要求開發商提供已向職能機關註冊的示範合同以與交易合同作核對。開發商便提供市工商廳的示範合同批准文本和合同編號,讓客戶打開以核對。但Q.儘管已按指引照做,卻仍無法打開,加上開發商的不合作態度,引起雙方發生糾紛,最終結束合同,開發商退還客戶已結清的款項和銀行存款利息。
為何規定已有,但沒執行?
2010年《消費者權益保護法》和政府總理的2012年第2號《決定》規定“買賣公寓住房和公寓管理單位提供的生活服務”屬於須註冊示範合同的必需商品、服務名單。按規定指引,對於公寓住房買賣示範合同,開發商在應用於交易(對於在省、中央直轄市內的交易合同)之前,須向住房投資項目開展之地的工商廳註冊;向競爭管理與消費者保護局(對於全國共同交易或在兩個省、中央直轄市以上的交易)註冊。若不遵守示範合同規定,將不獲職能機關簽發主權證。

開發商按職能機關要求註冊的示範合同內容十分緊密。例如,市工商廳在2018年就守德郡平炤坊住宅區項目向守德住房開發股份公司致以的文本中,已要求開發商通知客戶有關示範合同內容,並提醒:“僅在滿足按規定的公寓住房出售條件時,才能採取示範合同”。競爭管理與消費者保護局核准的示範合同也提出不少對開發商的規定。總的而言,示範合同獲視為公寓住房的“履歷表”,是對所有法理卷宗批准工作的基礎,包括:公寓大樓地基驗收筆錄;建設廳簽發的具備出售條件的證書;向銀行擔保的合同;公寓住房平面圖;公寓住房材料名單和保修期限;公寓住房規則等。然而,按市工商廳和競爭管理與消費者保護局網站的資訊,從示範合同公佈的2018年以來,註冊示範合同的開發商數量比已發售的項目數量少得多。

若依照 “示範合同”註冊規定,公寓住房買賣活動會十分緊密,但為何仍存在漏洞,導致許多客戶投訴的情況?市律師團胡玉葉律師認為,原因是由於開發商違規所致,具體是當項目未完成法理手續時,就以抵押合同、籌資合同等的多種方式向客戶收訂金。這些項目的售價通常低於市價。但為了利潤,客戶仍撥款訂購,當發生糾紛時,才發覺合同上沒有關於交房時間的內容,或無法辦理主權證,因而引起訴訟。為了克服這些情況,職能機關應該經常檢查住房項目開展活動,以及時查處違規行為,同時在傳媒上公佈,有助房地產市場更加透明、健康◆