時政

通過應用程式投資房地產風險多

近來,許多作為仲介單位的房地產公司推出各種在線投資房地產應用程式,提供共同購買一間住房、一塊地皮的勞務。值得一提的是,此投資形式允許購買者只要支出100 萬元就可以參加投資價值達到上10 億元、甚至數10億元的產品。

房地產市場除了傳統交易形式,如今已出現“在線集資”形式。

房地產市場除了傳統交易形式,如今已出現“在線集資”形式。

100萬元投資購房
為籌集眾投資者的資金,最近許多企業開始推介如同證券市場般通過在線應用程式劃分房地產、出售股份的投資形式。只要在互聯網搜索共同購買房地產的關鍵詞就輕易找到數百個結果。其中,當下最有名的是RE…(化名),該單位介紹一個項目或一件財產獲劃分為小份以吸引眾多投資者參加。每一份合同價值為100萬元或由投資者自行選擇任何價值。例如,據介紹內容:“一間A住房的投資總價值為100億元,其可發行1萬份合同,每一份合同價值為100萬元。投資者可以共同購買,視財力不同而投資100萬元至數10億元不等。”

在RE…交易平台或與該單位連結的任何房地產平台,各個項目的每間住房都有誘人的投資推介及標價。例如,獲公佈在RE…交易平台的一間住房價值為50億元,月租金為6000萬元。一年後,如果此間住房有人以60億元買下,那麼各投資者將按比例分享月租金和差額的利息。如果投資5億元,一年後可獲得6億7200萬元。

除此之外,投資者可通過應用程式投資房地產。據名為Infina應用程式提供單位,投資者只要支出2000萬元以購買自己想投資的產品。購買者可以隨時通過交易平台出售股份或出售全部產品、買給Infina等形式來回收投資金。該單位承諾在投資頭兩年內,同意隨時購買投資者的產品,年息可達6%至9%以及加上出售時所得的利潤。該單位的諮詢人員告知:“投資者每年可獲得10%至20%利潤。所有投資合同都是電子合同。”

高風險
對於支出小額但可收到高利潤、在線手續簡易等優勢的投資形式,專家們認為此新投資形式未有法理走廊,一旦發生糾紛,投資者將會受損。市律師團黃德友律師認為,傳統的共同投資房地產出現已久,即許多投資者集資購買一間住房、一塊地皮。投資者同是此房地產的所有者,出售後就按比例來分利潤。然而,此新投資形式是在網絡購買,所有交易合同都是在網上簽訂。黃德友律師表示,眾人共同買一個產品,但合同是由中介單位間接簽訂,此舉潛伏許多風險。不少場合,客戶已經簽訂購房合同,但仲介單位不給項目開發商匯款,從而引發了糾紛。黃德友律師說:“共同購買或出售股份房地產的投資形式未獲《房地產經營法》規定。投資交易只是民事協議。因此,投資者須慎重瞭解相關法理問題以免受損。”

若干專家也告知,此投資形式在越南剛剛出現,所以沒有具體制裁規定。此會給投資者帶來不少風險,尤其是一旦發生有關項目的糾紛,如:項目不完成各項手續,遇上法理問題時,就沒有任何規定保護購買者的權益。

據房地產專家杜煌陽稱,房地產劃分以集資形式潛伏許多風險。尤其是購買時附帶利潤分享協議。他指出:“通過應用程式或在線交易平台購買房地產時,投資者的所有權未獲得證實,沒有監控資金,是否支付所承諾的利潤都由開發商來決定,所以風險很大。”◆
 
要有管理機制
市房地產協會(HoREA)主席黎黃洲表示,在我國劃分財產以集資應該研究按證券化房地產方向開展。此方法是使用blockchain技術和token編碼(電子簽字)來數字化房地產價值以集資。這是新的投資形式,其運行方式類似於房地產投資信託 (REIT)。可把上述做法當作一個補充和在未來期間取代傳統投資方法的措施。然而,此集資形式須確保法理和技術依據。長久之計是完善此交易類型的管理機制,讓其符合技術發展以及與證券市場相連的投資形式,同時避免潛伏傳銷的騙局。未來期間,HoREA將繼續研究、建議更改、補充有關證券化房地產、投資基金、房地產投資信託基金的《證券法》,旨在促進此集資形式普遍化。

光 輝

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