法律問答

租客可否擅自減租?

在實施社交隔離期間,若干公司在未與出租方達成協議時,就擅自調降場地租金,引起糾紛危機。

租客可否擅自減租?

家庭律師辦事處主任、市律師團所屬律師陳明雄認為:可以訴諸於法。據2015年《民法》和有關法律文本,疫情是不可抗力的意外事件。若遭受天災、疫情、戰爭等的不可抗力事件,就可以免除責任。若各方在合同中有提出關於各方之一若遇上不可抗力的意外事件,將可免除責任或延緩履行合同或減免租金的條款,則將按合同進行。

由於新冠肺炎疫情爆發,很多租用場地的公司、租客須關門停業,沒有收入,所以很需要出租方的分擔、理解,無論合同是否註明關於不可抗力事件的條款。據我而言,雙方應互相商量,以確保利益和諧。出租方也應該看到疫情嚴重情況,以考慮減免租金。

但租客單方就調降租金事宜和以書面通知出租方,並擅自向對方轉賬已調降的租金的行為是不合理的,因為這只是租客的單方意見。就是這樣的行為已令輿論和出租方感到難以接受。出租方若不同意,可以書面答覆。對於有關出租合同的糾紛,負責處理的權力機關是法院。因此,若一單方發文提出要求,而另一方不同意,則出租方仍不須承擔法律責任,該文本在證據方面上也無效。

法律沒有強制或規定出租方在發生不可抗力的意外事件時須減免租金,而只根據合同或自行協議的條款來規定這一問題。若仍無法達成協議,當事人可以向法院提起訴訟以解決爭議。

市律師團段光春律師認為:應該互相分擔。2015年《民法》第一百五十六條規定:“不可抗力的意外事件是不能預知及儘管已盡可能採取必要措施,但也不能克服的客觀事件。”

根據習慣觀念和法律規定,新冠肺炎疫情被視為不可抗力的意外事件。關於此場合的後果處理規定,據2015年《民法》第三百五十一條:“若義務人因不可抗力的意外事件而不能履行義務,就可以免除民事責任,另有協議或法律規定的場合除外。”

據上述規定,在發生不可抗力的情況時,義務人不必承擔民事責任;但法律也已明確地規定:“另有協議或法律規定的場合除外”。因此,在當前的困難情況下,很需要雙方的互相分擔、理解,以避免發生糾紛、衝突◆

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