生活與法律

買紅簿土地仍遇上麻煩

這是在新富郡發生的罕見事宜。2017年,黃氏秋娥購買潘文異弟夫妻的土地,並獲得新富郡簽發土地使用權證書(紅簿)。

(示意圖源:互聯網)

(示意圖源:互聯網)

然而,黃氏秋娥一年後發現,對這塊土地,以前已向別人簽發土地使用權證書,引起關於賠償責任的糾紛。
一塊土地兩本紅簿
根據案件卷宗,黃氏秋娥於2017年5月以18億元的價格從  潘文異弟與劉阮雙商夫妻購買一塊面積為70.5平方米的土地,並  辦理了在土地使用權證書過名 手續。

這塊土地在完成買賣手續之後被空置。至2018年3月,她發現阮氏華在這塊土地上建房,甚至已持有對這塊土地的土地 使用權證書。因此黃氏秋娥向 新富郡人委會投訴。然後,該 郡人委會於2018年9月18日作出第428號監察結論,確定發給  潘文異弟的土地使用權證書是違法的。

根據監察結論,正存在糾紛的土地屬於潘文異弟的母親阮氏夜管理的3塊土地。1999年,阮氏夜以手寫字據將3500平方米土地委託給潘文異弟。之後,阮氏夜與兒媳劃分土地,並將其中部分土地以手寫字賣給胡碧水。這塊土地經多次買賣。直至2011 年,陳周全獲新富郡人委會發 給對這塊土地的使用權證書。2012年,陳周全夫妻將這塊土地轉讓給阮氏華,之後此買者也獲發土地使用權證書。但也對於這塊土地,潘文異弟於2017年亦辦理土地使用權證書申發手續,並獲新富郡人委會簽發土地使用權證書,然後轉讓給黃氏秋娥。 

在新富郡西盛坊人委會舉行的調解會議上,黃氏秋娥要求潘文異弟賠償49億元,但後者此前只向她預付20億元,至今未賠償任何款項。

按先鋒投資於價格審定股份公司的價格審定證書,上述土地使用權價值逾46億元。2019年,黃氏秋娥將潘文異弟夫妻和新富郡人委會向法院提告,要求法院解除上述的土地使用權轉 讓合同,同時要求潘文異弟夫 妻和新富郡人委會連帶賠償26 億元。
賠償責任由誰承擔?

市人民法院在開庭初審時認為,對於一塊土地,潘文異弟已轉讓給他人,然後再次申請簽發土地使用權證書,並轉讓給黃氏秋娥,是違反法律規定。

至於新富郡人委會,在實際核實、實況圖審查等過程中出錯,因此沒有發現該塊土地就是已簽發給阮氏華的土地使用權證書上的土地。該郡人委會向潘文異弟簽發土地使用權證書是違 法的。

但關於賠償責任,法院認為,黃氏秋娥與潘文異弟於2016年12月3日簽訂土地使用權轉讓訂金合同。在下訂金時,這塊土地未有證書,此交易在新富郡人委會違法簽發土地使用權證書之前進行的。黃氏秋娥的全部押金和土地轉讓款項都交給潘文異弟。損失在潘文異弟與黃氏秋娥簽訂轉讓合同時發生,新富郡人委會與此交易無關。

導致上述土地使用權轉讓合同完全無效的錯誤是完全由潘文異弟夫妻造成的,因此他們夫妻必須對此交易所致的損害賠償。新富郡人委不必對交易所造成的損失承擔賠償責任。因此,法院宣佈黃氏秋娥與潘文異弟之間土地使用權轉讓合同無效,取消已發給黃氏秋娥的土地使用權證書。潘文異弟夫妻須對黃氏秋 娥賠償26億元。對於法院的判決,黃氏秋娥不同意,因此提出上訴。

市律師團張阮功仁律師認為,對於此場合,新富郡人委會須對公民的損失承擔連帶賠償責任。因為於2018年9月18日,新富郡監察署已就對一塊土地給兩人簽發兩張土地使用權證書的事宜頒佈了第428號監察結論。據此,除指出部分原因是由潘文異弟所致外,還明確地指出新富郡所屬有關組織、個人的違規行為。這項結論被視為按《國家賠償責任法》第三條第五款索賠的依據。

在監察結論頒佈時,造成違規行為的組織和個人都在新富郡人委會直接管理的西盛坊、郡資源科和郡土地使用權註冊辦公室分支機構工作。據《國家賠償責任法》第三十三條第三款,若造成損失的執行公務者由縣人委會直接管理,則該機關須承擔賠償責任。

張阮功仁律師認為,訂金只是為了擔保協議或履行合同。下一階段(轉讓合同公證)取決於潘文異弟的按規定條件。實際上,在收到黃氏秋娥的押金後,潘文異弟才獲發土地使用權證書,從而始有權按規定轉讓土地使用權。違規簽發土地使用權證書就是對黃氏秋娥造成損失的原因(根據公證合同繼續向潘文異弟交錢)。若權力機關一開始就作出正確的認定,拒絕向潘文異弟簽發土地使用權證書,則實際上的轉讓將不會發生,損失也只有雙方之間的押金◆

雪 梅

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