經濟

房地產市場年底有望復甦

今年上半年的房地產市場供應量減少、需求增加,價格異常攀升但資金流動性低。投資商希望下半年的市場將復甦,同時如預期有新起色。

期望年底房地產市場有新起色。

期望年底房地產市場有新起色。

市場演變

據越南房地產協會(VnREA)的分析顯示,今年前6個月是房地產市場在受新冠兩年的嚴重影響後恢復且增長的關鍵時期。然而,市場供需出現了多次波動。河內、本市等大城市的供應量已接近臨界點,其他地方也陷入匱乏之境,導致出現“虛構熱”的局面,並伴隨售價被抬高。 

此外,在通脹背景下,房地產價格雖攀升,但資金流動性緩慢,市場出現易買難賣的不合理情況;許多投資商還利用資金槓桿來投資房地產,使低資金流動性的資產成為重擔,令銀行系統的壓力加重。

在疫情獲得控制後恢復經濟的新常態背景下,從年初至今的房地產市場經歷了價格、需求、成交的增長,但從第二季度起,銀行嚴管房地產、證券市場,特別是公司債券信貸,故房地產市場受到嚴重的影響。第二季度的房地產成交大幅下滑,資金流動性緩慢,市場呈現橫盤整理跡象。

與此同時,各大城市的郊區市場供應也匱乏,故出現了土地“熱”,特別是在廣寧、永福、興安、河靖、乂安、慶和、同奈、平陽、平福等省,地價上升2至3倍,甚至是上漲了4倍。 

房地產專家們表示,過去期間,土地“熱”情況主要是隨著各地方的今年重大基礎設施發展規劃。投機者利用這些規劃信息抬高地價並虛構土地“熱”。此舉使房地產和金融市場潛伏大風險,因此國家管理機關要及時干預以管控。 

過去約5年,市場供應相當有限,尤其是在河內與本市兩大城市。河內市場的待售房屋數量環比增加,但同比下降。例如, 據目前到年底的統計數據顯示,河內市的新房地產供應量只有3000至4000間,遠遠低於市場需求。供需失衡,房地產價格被抬高。
從經營房地產的角度來看,很多企業代表認為,市場活躍和價格被抬高的主要因素來自政府連續公佈規劃和發展基礎設施等信息。不可否認,規劃為市場發展創造了槓桿作用,但也造成了擾亂市場的土地“熱”。因此,公開規劃、信息透明化,將防止投機者散播規劃謠言或以抬高地價牟利。

解鎖資金並期望有新起色

VNREA副董事長阮文訂表示,為了讓房地產市場繼續良性、穩定發展,滿足民眾的需求和實際需求,從今到年底要推出更好、更豐富的供應來源。一旦供需平衡,房地產價格將具有實際價值,也會創造競爭力。 

此外,市場的資金須得到暢通。目前,銀行、債券信貸渠道受嚴密地控制,故各家房地產企業與投資商遇到開發項目及交易的資金困難。因此,國家管理機關要參謀政府迅速採取為市場解鎖資金的措施,讓各家企業備有開發各新項目的資源,向市場推出新貨源。此外,在接近土地及投資項目中要設法改革、簡化行政手續,使各家房地產企業節省大量實施、規劃時間,應基於需求以優先選擇合適的市場。 

今年下半年,憑藉疫情獲控制、經濟對外開放和法律積極信號等優勢,房地產市場有望強勁復甦,甚至是突飛猛進。不僅得益於旅遊業的開放,房地產市場的復甦也得益於各區域連接基礎設施系統完善;各新機場與北南高速公路的擴建或投建正在為市場開闢新機遇。 

然而,各家房地產企業代表也勸告投資商在選購任何房地產時謹慎考慮法律因素,其中要評估投資商的能力﹑項目的未來發展潛力,以及項目的同步基礎設施規劃。例如,工業區較多的省份房地產實際需求較大,資金流動性高或郊區度假房地產也具有發展潛力,但要選擇合法的項目。若投資商隨波逐流,不謹慎評估法律方面,很容易面臨大風險。

至於向市場增加住房供應量的措施,特別是社會住房市場,政策因素的角色最重要。因為目前在河內、本市或其他地方要投建公寓項目,須辦理很多手續,從交地到清拆場地,之後是建設、管理規劃、檢查消防等環節。因此,若能消除手續瓶頸,企業將向市場推出豐富的供應來源。其中,各家企業期望的目前措施是在土地儲備享有真正的優惠及優先政策◆

雲 山

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